世界聚焦：抢疯了?看房要排号?武昌核心1.9W,首付40万小户型,冲不冲?
时间 : 2022-10-25 19:08:30来源 : 武汉楼市深度报道
近日，官方公布了武汉最新房价数据，毫不意外，武汉新房、二手房数据再次双双下跌。
下跌的不仅是房价数据，还有成交数据。上周，武汉商品房及住宅成交量，无论环比还是同比，都处于下跌趋势。
(资料图片仅供参考)
可以看出，10月以来释放的各项利好政策，“药效”似乎还未显现，武汉楼市依旧一副不温不火的样子。
然而，有一个楼盘颇有“异军突起”的势头，也是最近曝光量较高的楼盘。
来看下这个楼盘身上的标签：央企大盘、武昌核心、75㎡小户型、价格1.9W......
没错，它就是徐东板块的保利城七期云廷。
十一期间，保利城七期云廷首开4#、8#，卖出近300套房子，去化率90%，这个成绩在如今的市场背景下，的确是相当不错。
究竟是何缘故，保利城七期云廷受到购房者的青睐？拼房姐前往项目现场，进行了实地考察。
01
人气高，入场要排号？
面对如此好的销售势头，保利城七期云廷在上周六（10月22日）加推了3#、7#，比之前放风的11月初加推的时间有所提前。
拼房姐下午5点左右来到保利城七期云廷售楼部，场外聚集了不少人群，有购房者，也有各渠道中介人员。
拼房姐咨询工作人员了解到，由于到访人员太多，接待置业顾问有限，需要排号进场，此时已经排到200多号。
看房还要排号进场？对武汉楼市来说，此番景想真是久违了。
那么，保利城七期云廷究竟靠什么，吸引了“口味”越来越刁钻的购房者？
先来分析下项目优势：
1、项目位于北洋桥西路与铁机东路交汇处，与二环线的直线距离约500米左右，二环内武昌核心，属于徐东板块，区位有一定优势；
2、项目备案价格为20800元/㎡，2W出头的价格在徐东板块极具竞争力，加上现场的优惠叠加，这个价格能做到1.9W；
3、项目所推房源面积段在75-128㎡之间，其中占比最高的是75㎡两居室，在二环核心小面积产品非常稀缺，小面积意味着低总价、低月供，对刚需非常友好；
4、部分二手房与项目价格形成倒挂。项目周边老小区价格基本在18000-20000元/㎡，部分房源与保利城七期云廷新房价格相差无几。
拼房姐查询保利城前几期价格发现，建有福利房的保利城一期21413元/㎡，价格相对最低；三期紧邻在建的地铁12号线，价格稍高24591元/㎡；四期有洋房产品，整体均价更高，达到26172元/㎡。
由此来看，1.9W入市的七期，比前几期价格都要低，新房与二手房形成倒挂，开发了近10年的保利城，价格上有一定上升空间。
5、周边竞品项目较少。9月份红极一时的朗诗熙华府，优惠后价格为2.2W（带装修），目前已经没有小户型房源；更加靠近内环的钢旅蓝郡，同样是毛坯房源，但放风价格要高出2000元。
不过，保利城七期云廷并非毫无缺点：
1、尽管项目所处位置在二环以内，但城市界面繁华度明显不够高，周边老旧小区偏多；
2、项目地处徐东板块，但距离徐东商圈核心有一定距离，比如，前往销品茂和群星城直线距离1.9公里，与在建中的龙湖滨江天街直线距离3公里；
3、七期地块并非纯正的地铁房：距离七期地块最近的地铁站，是在建中的12号线团结大道站，直线距离约885米，与5号线余家头站直线距离约1.1公里，与4号线罗家巷站直线距离约1.3公里；
4、七期地块与前期成熟地块有一定割裂性，与二期自建的保利悦荟商业有一定距离。
保利城七期云廷是一个优缺点都非常明显的项目，但区位优势+价格优势+小户型产品这三大优势，对客群庞大的刚需、刚改人群极具吸引力。
总结一句话就是：高性价比。
02
加推新房源，小户型破局？
保利城总体量约180万方，是洪山区百万方大体量楼盘。该项目一至四期、六期住宅全部售罄，并且已经交付；五期规划暂时未出；目前在售的七期云廷是最后一期。
保利城七期云廷分为A、B两个区，A区为3、4、7、8#，户均约78.6㎡；B区为1、2、5、6#，户均约134.7㎡。
可以看出在售的A区房源，比待售的B区房源户均面积要小。这意味着，此次加推的3#、7#售罄后，项目的小户型房源将“绝版”。
保利城七期云廷9月29日首开，所推房源为4#、8#，建面约75-128㎡毛坯房源，总共321套，备案均价22000/㎡，成交价格约1.8-1.9万/㎡，首付40万起。
10月22日加推3#、7#，户型面积段不变，备案均价为20800元/㎡，较首开下降1200元/㎡，折后价格与首开差不多。
截至目前（10月25日），保利城七期云廷在房管局已经备案191套。值得注意的是，191套房源中绝大多数为首开的4#、8#，加推的3#、7#由于备案延迟原因，具体备案房源尚未显示。
从户型设计来看，关注度最高的75㎡户型，整体布局还算方正，主卧的开间达到3.3米，由于整体面积受限，北侧书房面积较小。
值得一提的是，保利城七期云廷工程进度也非常给力，3、4、7、8#于2022年10月19日提前封顶，以央企的实力来看，明年年底交付基本问题不大。
写在最后
2015年3月，湖北保利普提金置业有限公司以87240万元竞得P(2015)016号地块，楼面价不到5000元/平。其中，A-2号地块即保利城七期云廷。
如此之低的楼面价，是保利城七期云廷敢把价格做到2万以下的最大底气。
当前市场环境下，只有政策利好出台，仍然动力不足；只是单纯的价格低，项目也不一定能热销，远城区楼盘就是很好的例子。
倘若在低价格之上，再有优势地段加持，就形成了极高的性价比，保利城七期云廷就是成功案例。
可以预见，四季度武汉楼市的内卷将更加激烈，而内卷的方向大概率为性价比。
