冰火两重天!一边狂降90+万无人买!一边2000万+豪宅秒抢光?

有人说，武汉楼市今年行情不太行。

从中国房地产市场20几年的历史来看，房价的曲线从来都是波澜起伏。其中还有三个较大的低谷周期：

(相关资料图)

1、2008-2009年

2008年全球金融危机爆发，中国楼价开始调整，整体跌幅超过30%，此节点冰山70城房价指数在2008年12月达到最低点为-0.6%；

2、2014-2015年

2014年由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下，2014年上半年我国房地产市场降至冰点，全国楼市跌了一年，冰山指数在2014年9月达到历史最低点-1%；

3、2023年

2021年，中国房地产行业创造最高销售数据，随后急转直下，楼价普遍调整，房地产首次跌入信心重创的地步。今年5月第三周，冰山指数为-0.73%，趋近历史最低点。

完整的周期有低谷也有高地，而这一次的周期，还未迎来局势的逆转反弹，目前在底部震荡盘桓的了较长时间。

全国不少头部大V推测，下一步或许将会出现史诗级救市政策，而多数推论认为：一线城市可能会开放限购。

当然，相较去年楼市，今年算是有些许回血。

从热点一二线城市开始，尤其是在土地市场的热烈：比如4月的上海土拍成交总额成为今年1-4月全国最高，5月23日杭州土拍火爆，1小时9宗地收金138亿。

武汉在4月依然保持了房价的环比持续上涨，这主要与新房供应，二手房交易情绪，近期需求端鼓励政策等有关。

然而，放眼望去整体武汉楼市，新房降价疯狂内卷、二手房销量超越新房、千万豪宅开盘秒空……竟品出了魔幻的意味。

一边降价“割肉求生”，一边豪宅卖到飞起，冰火两重天？

往往都说二手房的表现更能反应出真实的市场行情，我们先来看看。

二手房成交量背后：以价换量、割肉求生

据武汉房地产经纪行业协会统计显示：

3月，武汉二手房成交12786套，环比上涨约70%，同比涨幅高达约110%。

4月，武汉二手房交易12405套，日均400+套，成交量同比增加约95%，占到武汉市住宅交易总量的58.49%。

武汉连续2个月二手房成交破万套，并反超新房。

从前四个月，武汉新房和二手房成交数据对比来看，二手房行情走势确实稳定且强势。

除了二手房的安全确定性和入住效率之外，今年带押过户等政策也为交易市场带来了便利。加上即将迎来开学季，每年3、4月都是学区房的成交高峰，让二手房市场活跃了不少。

但与销量相对的库存来看，今年的数据显示，武汉的二手房挂牌量，已经接近18万套，与新房不相上下。

库存下不去，价格自然也上不来。

据贝壳指数显示，4月份武汉二手房平均房价为16286元/㎡，环比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%。挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。

这不，有业主不得不忍痛割肉了。

近日，融科天城四期成交了一套建面141.86平方米，3室2厅1厨1 卫的房源，这套房子于2022年10月2日挂牌，在经历231天5次调价后，该房源业主从预期的598万最终，以505万的价格成交了。

从调价记录看，首次调价出现在2023年的2月，随后在2月、4月、5月又调价4次，忍痛共降93万。

38万-20万-15万-5万-15万的降价记录，似乎能够看出业主一步步被“凌迟”的痛楚，直到最后破釜沉舟的勇气，或许抱定了不成功便成仁的决心。

连中介都直呼“明白人”。

可见，目前二手房市场火热的背后谁知道是不是一片血肉模糊呢？

看着销量尚且不错的二手房市场背后如此“扎心”，那平淡的行情下，卖得火热的豪宅又是怎么回事？

新房市场豪宅的疯狂PARTY

楼市真是一个有意思的地方，从来没有花开两头的美好。

在普通住宅市场下行的情况下，豪宅总是能撑起一片天，并显示出异样妖娆的色彩。

这不，5月24日上午10时，武汉天地作为武汉豪宅绝对的标杆，再一次向全武汉证实了它独有的魅力。

117套房源秒光！

具有划时代意义的是，本次武汉天地云廷三期T3/T4号楼，是武汉首个备案均价突破6万/㎡的项目。作为武汉天地最后的收官之作，项目本次备案价较上期上涨19086元/㎡，最高达7.82万/㎡。户型面积包含325-350㎡的精装瞰江阔宅，512㎡毛坯大平层、509、573㎡毛坯复式。

不过这次开盘的117套，主要是320-350平米户型，最贵一套2559万。下半年，500平米大平层、550平米复式才会上市，武汉真正的顶级圈层菁英将汇聚于此。

从供销表上，本次武汉天地云廷三期还有一个数据值得我们关注：本次117套房源中有76套总价超过2000万。

然而今年五一第一周，武汉长江中心备案一套406.53㎡，备案单价52066元/㎡，备案总价超2000万的豪宅，而这套豪宅是自2018年至今武汉2000万元总价以上非别墅住宅备案的第15套。

4年总共成交15套2000万级别的非别墅住宅，然而武汉天地一天就成交了76套，谁说豪宅市场不魔幻呢？

此外，据大家顾问数据统计，2023年截至到5月22日，武汉武汉4W+豪宅备案数量约为2022年整年的67%。

除了新房，武汉豪宅二手房亦表现的可圈可点，一季度，武汉全市4万以上二手房累计成交293套，环比增长25%，同比增长111%。并创下2019年以来的历史新高，市场对4W+楼盘的需求度越来越高。

如果武汉豪宅市场行情是偶然，那么我们找一组数据从全国角度看看。

各渠道数据显示，4月份全国各城市的楼市热度，较3月份有所下降。但对于豪宅市场来说，即使在去年楼市的最低点，全国各地的豪宅市场依然处于一个较高的热度之中。

l 近期备受关注的上海东航云锦东方，500万认购金，首套900万、二套2900万的冻资，冻结时间长达20多天。并且冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单，也是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。但即使在如此严的要求和门槛之下，云锦东方本批次105套房源总认购数依然超过700组，认购率达667%。

l 今年一季度，厦门千万级豪宅成交约269套，同比去年上涨了105%！成交总价超35.6亿，同比上涨97.8%；

l 今年一季度，广州1000万以上的一手住宅共计网签了1258套，同比大增115%。

l 今年1-4月份，东莞千万豪宅成交已达到511套。而2022年全年，东莞千万豪宅才卖了648套。

l 西安的豪宅市场，从去年到今年也表现的非常抢眼，呈现出供需两旺的态势。曲江大明宫板块的大明宫金茂府二期，五一假期首开卖了约8.2亿元；曲江的星河湾星睿，约341-430㎡的复式豪宅，单套总价1500万元起步，据悉总房源量去化已经超过一半；浐灞的自然界河山Ⅱ、江月，5月初刚刚加推38套695-1030万元/套的精装大平层、10套1124-1557万元/套的叠拼，共计吸引了108个家庭意向登记并且核验通过，千万级豪宅在西安是需要通过摇号才能买到的。

……

而且豪宅走出特立独行的行情并不是只在今年，去搜索相关内容，基本豪宅总是在市场处于低谷时挑起了楼市的大梁。

豪宅在楼市里就没输过！

究竟是有什么魔力，能让豪宅在楼市沉入冰点的时候逆势而为，让头部大佬趋之若鹜呢？

豪宅的投资逻辑

首先，供应端，核心区的土地供应相对比较少。所以开发商也缺少打造豪宅的先天产品条件。比如武汉的湖水资源、江景资源，都是稀缺和不可再生的优质资源，卖一套少一套。

其次，从需求端看，当下的投资途径并不是特别的清晰，那么对于资产重组的倾向会越来越清晰。对财富人群、高净值人群，他们可能会积极地重新配置自己的资产，去做资产的换仓处理。

第三，像上面提到的上海东航云锦东方项目，之所以被哄抢，是因为该项目一手价格与二手房成交价存在严重的价格倒挂，“转手就赚2000万的差价”，谁不心动？

第四，有些买房的可能不是个人居住所用。某些企业利用房产做担保增信做的贷款，他们利用房子做增信，扩大资产比重。

当然，还有些灰色产业需要洗钱等……那么通过买房或许是个不错的方式。

至于为什么豪宅总是逆势而行，这里就不得不提到财富配置的“二八定律”：虽然核心财富掌握在20%甚至更少人的手中，但是他们的购买力绝对占了大头。而下沉市场的购买力虽占据80%之多，但现阶段明显乏力。这也是为什么尽管普宅市场表现不佳，但豪宅市场一片火热。

无论是新房市场、二手房市场、还是豪宅市场，都在当下时代的洪流之中疯狂内卷，让武汉楼市呈现出魔幻的一面。豪宅的爆火，其实并非逆势，反而正是当下市场阶段的产物。同样的，二手房房东的“割肉抛售”，也是顺应局势的无奈之举罢了。