无底价!无上限!2023上半年武汉土拍收官战惊现新玩法? 今日视点

6月30日，武汉将迎来2023年上半年土拍收官之战，本次土拍也是今年截止目前出让地块最多的一次。

(资料图)

根据土地市场网安排，当天武汉将有25宗地块挂牌出让，起拍总价达266.59亿元，其中涉住宅用地21宗。

从区域看，洪山区5宗、武昌区4宗、江岸区3宗、蔡甸区3宗、东湖开发区2宗、汉阳区2宗、东西湖区1宗、江汉区1宗、硚口区1宗、青山区1宗、经开区1宗、新洲区1宗。

本次土拍以下地块值得我们特别关注：

1、硚口P（2023）041地块不设土地出让底价，不设出让最高价；

2、江岸P（2023）038地块起始出让金505500万元，起拍楼面价17014.47元/㎡，暂为本次土拍最贵地块；

3、新港长江城P（2023）042号AO地块拆分出让，但起始楼面价由8891元/平，涨至13080元/平；

4、特别提到教育配套说明！武昌倒口湖P（2023）036号地块周边配备南湖中学倒口湖校区；

5、杨春湖组团地块降价5.59亿元人无人问津。

无底价！最高价不设上限

硚口古田P(2023) 041号地块

2021年8月，武汉恢复熔断机制，按照彼时规定单宗地溢价率不超过15%，达到15%后采取一次性报价确定最终竞得人。

再此政策下，几乎所有出让的国有建设用地均设置了最高限价。

然而6月25日武汉土地市场网发布最新公告，对将于6月30日出让的硚口古田P（2023）041地块挂牌文件作如下调整：

1、将《竞买须知》第十二条第二款“本拍卖地块不设土地出让底价，设有出让最高价。”调整为“本拍卖地块不设土地出让底价，不设出让最高价”。

2、将《竞买须知》第十三条网上拍卖出让程序及规则中的“若最高有效报价达到出让最高价，则采取现场“摇号”方式确定竞得人。”调整为“最高有效报价为成交价格，最高有效报价者为土地竞得人"原拍卖文件相关内容与本补充文件内容不一致的，以本补充文件内容为准。

价高者得！但是没有底价（保留价）。这个在全国很多城市都有先例，但是在武汉至少近五年内并未出现过。所以对于这一做法，是否玩的就是心跳？最终该地块成交价能达到多少还是很令人期待的。

按照要求，P（2023）041地块内应配建一所9班幼儿园，建筑面积不低于2730平方米，用地面积不低于3780平方米。

地块位于硚口区园博新城，园博大道以南，三环线以内，周边在售新房项目包括万科华生公园大道、绿城华生桂语朝阳、绿城华生桂语映月、万科华生星耀大道等，均价大约在14500元/㎡-16500元/㎡。

目前园博新城，周边规划了14.5公里长的汉江湾绿带，未来周边会有较好的生态环境。地块周边面貌一般，产业园较多，发展需要时间；北面有铁路，也暂无现成地铁，出行主要依靠自驾。

本次拍卖最贵的一宗地

江岸P（2023）038号西马片地块

P（2023）038号地块位于江岸区解放大道与台北路交汇处，属于西马片。地块起始出让金505500万元，起拍楼面价17014.47元/㎡，是本次土拍起始价和起始楼面价最高的地块。

按照地块出让要求：

1、地块内应配建1所12 班幼儿园，用地面积不小于 4860 平方米、建筑面积不小于 3600 平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

2、地块内应配建一所24 班小学，用地面积 1.25 公顷 (以实测为准)，建筑面积不小于 1.25 万平方米。开发建设单位应当保证该小学同步规划，优先实施。并在土地移交之日起24个月内交付使用。学校建成后，由江岸区教育局按照建安成本(不含土地费、方案设计、监理、规费等二类费用)进行整体回购(含地上建构筑物、附属设施及地下空间等)，预估建设资金约1.59亿元(最终以实际发生及审计通过为准)。

3、竞得人须按照相关规定和标准，建设一栋办公楼及地下排水泵站，总建筑面积不少于0.46万平方米(不含地下排水泵站)，并在土地移交之日起24个月内交付使用。建成后，地下排水泵站由江岸区政府指定部门予以回购，预估排水泵站的建设资金约1.1亿元(最终以实际发生及审计通过为准)；办公楼由江岸区城区改造更新局整体回购(含地上建构筑物、附属设施及地下空间等)用于安置被征收人，回购单价16414元/平方米。在排水用地(复合办公用地)中控制一处不少于 1000 平米的公共开敞空间，具体位置可结合方案确定。该公共开敞空间由该土地竞得单位负责建设，建成后向社会公众开放。

地块位于汉口核心，挨近武汉青少年宫，周边有地铁6号线，距离大智路站直线距离3、400米左右，万象城、江汉路、亚心医院、协和医院等配套非常完善。

同时，从形状看地块完整度较好、体量大，容积率约3.36，以及要求装配式建筑，基本就是为高品质住宅量身打造。

周边二手房老旧小区1.4-1.5万，新一点的华润桃源里2.5万；周边新房有越秀中交星汇园，折后毛坯3.66万/平。

多次撤牌小可怜

P（2023）042号新港长江城AO地块

关注土拍市场的人对新港长江城地块一定有些许印象，这也是我们的“老朋友”了。

2020年12月，新港ABNO地块就已经挂牌公示，彼时编号P（2020）172号。虽然地处中心城区一线滨江的绝佳商住地块，但眼看挂牌后竟无人问津，于是12月18日，武汉自规局就发布公告，撤销挂牌。

2021年6月该地块再度挂牌，地块编号P（2021）048号，不过可惜地块二度撤牌，官方解释如下：

当时地块规划净用地面积132600平方米，住宅、商服、科教、公用设施、公共建筑、公园和绿地，起始总价554870万元，最低楼面价8891元/平。不过最终因为无人报价而流拍。

对比周边地价：

新港KJFG地块，2016年被平安拿下，楼面价13588元/㎡，商业比例23%，后平安引入金茂、越秀、龙湖共同开发。

2019年招商蛇口以11433元/㎡获取P(2019)082号马鹦路地块，商业比例50%。

2020年中海归元二期地块，中海碰上大华死磕，最终中海以14325元/㎡的高价拿下。

钢丝绳厂地块P（2020）026号地块，2020年9月，由卓越拿下，商业比例达到50%，位置尚不及新港ABNO，楼面地价仍然达到了8575元/㎡。

所以新港长江城地块屡次流拍的症结就在于当时60%的大体量商业如何处理。

因此，本次拆分了地块，降低了开发难度，但起始楼面价由8891元/平，涨至13080元/平。

根据要求：

A-2地块控制1所30班小学，用地面积不少于1.81公顷，建筑面积不少于1.20万平方米，具体方案及建设要求需征求区教育主管部门，由项目竞得单位统一实施建设，建成后移交所在区教育主管部门。

A-2地块内应配建1所12班幼儿园，幼儿园用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米。按照《市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》（武政规〔2017〕63号）规定执行，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

A-2地块内应配建1处建筑面积不少于2000平方米的邻里中心，其中1处社区托老所建筑面积不少于500平方米、1处社区卫生服务站建筑面积不少于500平方米、1处社区文化活动站建筑面积不少于500平方米、1处物业管理用房建筑面积不少于400平方米、1处公共厕所建筑面积不少于70平方米和1处环卫工人休息站建筑面积不少于30平方米。

本地块位于汉阳滨江，鹦鹉洲大桥和杨泗港大桥间，2.5环的滨江地段，其中A地块是一线临滨江的，且拥有南向看江的极佳视野。地块的西南紧邻龙湖春江彼岸和复地海上海。周边同样是一线滨江二手房价格在2-2.6万/平，新房在售滨江金茂府、越秀汉阳星汇云锦一线瞰江楼栋，带装修2.9万/平。

特别提到教育配套说明

武昌倒口湖P（2023）036号地块

在武汉土拍市场的相关地块资料中，本次很难得的出现关于教育配套的单独说明。

根据官方消息，P（2023）036号地周边的教育资源有：中山路小学紫都二分校、南湖中学倒口湖校区。

其中，南湖中学倒口湖校区（拟建设）在该地块北侧400米，争取2025年9月投入使用，建成后，该校将交由全市最优质的公办初中南湖中学办学，届时南湖中学将形成一校三址的办学模式。

该地块的具体位置在武昌区2.5环内，江国路与临江大道交汇处，二环与杨泗港大桥之间，且是一线临江地段，瞰江无任何遮挡；周边地铁最近的是在建的11号线江国路站，步行约590米，出行方便，但目前周边没有大型商业，较近的商业体是白沙洲的万科和龙湖商圈。

目前旁边的二手房小区观澜天地均价1.17万/平，长江紫都四期1.68万/平；在售新房为国铁·印江澜，目前毛坯22000元/平起，其2020年拿地价仅6300元/平。

降价5.59亿无人问津

杨春湖组团5宗地

杨春湖高铁商务区5宗地块P(2023)018、019、020、021、022，为去年12月撤牌的P(2022)114、115、116、117、118地块。

相较之前，本次起拍价从去年的38.56亿，降到32.97亿，降价幅度约5.59亿元。5宗地块毗邻欢乐大道，交通方便。周围临近东湖绿道和北洋桥中央公园，环境优越，周围在售的项目有华侨城欢乐天际、东湖金茂府、万科东湖堤白、楚天都市春水行云、钢旅华府等，均价约23000元/平左右。

虽然本次起拍价降了5.59亿元，但眼看距离挂牌期临近任然无人出价，本次该组团地块再度延期至6月30日出让。

据了解，杨春湖高铁商务区以TOD模式开发建设，是高铁看武汉的“第一眼”，也是城市组团发展的试验区。未来几年，杨春湖畔将集聚资源力量，沿商务区中轴线策划打造一条国家级步行街。未来三至五年时间，杨春湖高铁商务区将基本完成核心区开发建设，实现总部经济、金融服务、时尚消费、国际贸易、高新技术等产业的集聚

当然本次其实还有很多地块都具有看点，比如关山P（2023）024号地块、香港路P（2023）033号地块等。作为2023年上半年的收官之战，武汉土地市场能否迎来一波小高层，就看这背水一战。

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