中国民生银行首席经济学家温彬：2023房地产行业逐渐步入良性发展轨道，优质房企融资得到更强保障

随着疫情防控措施优化，居民经济生活逐步恢复正常，可以预见，我们将迎来一个全新的2023年。但经济运行仍将面临不少风险和挑战，2023年中国经济前景如何？财政政策、货币政策如何做到加力提效及精准有力？2023将如何应对汇率风险？2022年末“三箭齐发”提振市场信心，是否影响2023房价走势？

(资料图片仅供参考)

《启程：百位首席预见2023》特别邀请中国民生银行首席经济学家、中国民生银行研究院院长温彬对热点话题进行解读，希望给广大投资者带来帮助。

中国民生银行首席经济学家、中国民生银行研究院院长温彬

核心观点：

2023年消费有望出现较为明显的好转，考虑到低基数因素，全年社会消费品零售总额将同比增长9.0%左右。

2023年美联储将加息见顶，中美无风险利差将会收窄，同时输入型通胀压力不大，物价总体温和，货币政策宽松的掣肘将大为减弱。

2023年全球通胀中枢大概率较2022年下移，IMF预计2023年全球CPI将由2022年的9.3%明显下降至4.7%，我国面临的输入型通胀压力将明显下降。

随着疫情防控措施优化，我国内需开启复苏进程，将推升核心CPI的修复，并主导CPI中枢回升，预计2023年全年CPI同比上涨2.1%。

2023年，预计一线城市在较强基本面支撑下房价将保持总体平稳；经济较好、人口净流入、政策支持力度较大的二线城市房价有望修复；缺乏需求支撑的弱二线和大部分三四线城市房价下行压力仍然较大。

2023年，经历行业洗牌后，头部房企凭借在融资、运营和品牌等方面的绝对优势，将表现出更强韧性，在市场竞争中赢得主动，并享受更大的政策红利。

以下是对话全文：

国内经济——预计全年同比增长5.5%左右

：近日，多位首席经济学家预计，2023年中国经济将加快复苏的步伐，全国GDP增速有望达到5%左右。您认为2023年我国经济将会呈现怎样的走势？

温彬：从外部看，2023年面临的最大挑战是出口增速放缓。随着发达经济体的连续大幅加息，全球经济正在明显降温，出口面临的压力将大于去年。出口增速放缓将会对一部分制造业投资产生拖累，并在一定程度上加大就业压力。

从内部看，我国经济有望总体回升。一是疫情防控放松将有利于经济恢复。流行期之后，预计二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放，消费、服务业生产和就业都将会有明显改善。

二是存量政策和增量政策将会叠加发力。2022年实施的一揽子稳经济和接续措施，政策效应将会持续显现，2023年还将加大宏观政策调控力度，大力提振市场信心，政策力度有望进一步加大，共同促进经济恢复发展。

三是基数效应。2022年经济增速低于预期，客观上造成经济基数相对较低，只要经济恢复正常增长，基数效应将对2023年经济数据形成支撑。

整体判断，2023年我国经济走势大概率呈现前低后高，四个季度的GDP增速将依次为4.0%、8.5%、5.0%和5.5%，若不考虑二季度因2022年同期基数原因的抬升效果，基本为前低后高走势，全年约为5.5%左右。

：2022年，我国消费市场总体疲软，您认为2023年消费市场是否会有所好转？

温彬：制约消费恢复的主要因素包括：一是线下消费场景受限；二是居民消费能力减弱；三是居民消费意愿低迷。但随着疫情防控措施的逐步优化，经济社会运行将会重回正常状态，线下接触型、聚集性消费将会逐渐修复。同时，居民收入恢复性增长。稳增长政策持续支持和防疫政策渐进退出背景下，经济将实现温和复苏，带动就业扩大和居民收入增加，从而增强居民消费能力和消费意愿。此外，新的促消费政策陆续出台，中央经济工作会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”“多渠道增加城乡居民收入支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》也推出了全面促进消费、加快消费提质升级的具体举措。

整体来看，2023年消费有望出现较为明显的好转，考虑到低基数因素，全年社会消费品零售总额将同比增长9.0%左右。

：2022年，投资在稳增长方面发挥了积极作用。您认为，2023年哪些方面的投资将会取得不错的表现？

温彬：预计基建投资同比增长6%左右，制造业投资增速将会回落至5%左右，房地产销售面积总量与上年大致持平，房地产投资增速约为-3%左右，整体固定资产投资同比增长4.5%左右。

总的来看，随着房地产投资降幅趋缓，制造业、房地产业和基础设施三大领域投资结构将更加均衡，在稳增长中的关键性作用将进一步巩固。

：2023年1月17日国家统计局发布数据，2022全年居民消费价格(CPI)比上年上涨2.0%。是全球少数CPI控制在3%以内的国家。您预计2023年我国CPI将会维持在怎样的一个区间？

温彬：2023年食品价格大体稳定。猪肉方面，2022年4月以来猪肉价格受前期产能回落供给偏紧影响由低位回升，但10月下旬在中央加大冷储投放后见顶回落，入冬以来需求不旺导致价格弱于预期。下半年能繁母猪存栏出现回升，至10月同比转为正增长预示2023年二、三季度猪肉供给有所保障，整体看2023年猪肉价格涨幅有限。其他食品方面，近年来我国粮食连续丰收，农业生产持续保持稳定，除鲜菜受天气影响外，整体食品一般难有较大的价格起优。预计2023年食品价格对CPI的贡献略小于2022年水平，有助于CPI保持稳定。

其次，输入型通胀压力有所减小。随着全球主要国家加息进程继续演进，以及美欧国家相继出现衰退迹象，国际大宗商品价格已明显较前期回落。2023年全球通胀中枢大概率较2022年下移，IMF预计2023年全球CPI将由2022年的9.3%明显下降至4.7%，我国面临的输入型通胀压力将明显下降。

随着防疫措施不断优化，核心CPI有望回升。从各国放开防疫的进程看，一般3-5个月后经济将明显恢复，服务业复苏和居民消费信心的恢复，将推升服务品和耐用消费品需求，从而促进核心CPI逐步回归历史均值。从日本、韩国和我国台湾省放开疫情后的情况看，核心CPI都经历了明显的上升(超过2个百分点)。预计2023年核心CPI将由目前低于历史10%分位以下逐步回升，二季度有望回升至1%以上。

综合来看，2023年外部通胀压力减轻，食品价格保持温和与相对较低的翘尾因素，将限制CPI的涨幅，但随着疫情防控措施优化，我国内需开启复苏进程，将推升核心CPI的修复，并主导CPI中枢的回升。预计2023年全年CPI同比上涨2.1%，略高于2022年的水平。

宏观政策——提高财政资金配置效率和使用效益，更好地发挥积极财政政策的作用

：2023年财政政策、货币政策如何做到加力提效及精准有力？

温彬：展望2023年，积极的财政政策将加力提效。通过进一步减税降费、在预算安排上增强力度，改善市场主体信心和预期，持续恢复和增强经济内生增长动力的同时，优化政策实施机制，提高财政资金配置效率和使用效益，更好地发挥积极财政政策的作用。

一是适度上调赤字率。考虑到2023年财政收支矛盾仍较为突出，而可用结余资金相比往年略显不足，预计赤字率目标将比2022年预算调高0.2个百分点，为3.0%左右。不超过3.0%，主要是为保持财政可持续和今后应对风险挑战预留政策空间；

二是加强支出力度。随着疫情防控政策不断优化和经济回暖，财政增收有基础，加之特定国有金融机构和专营机构依法上缴近年结存的利润、调入预算稳定调节基金等，支出规模将继续扩大；

三是专项债规模适度调升。考虑到经济稳步恢复需要，加之国内外环境日趋复杂，不稳定性和不确定性因素明显增加，仍需基建保持一定增速，预计专项债发行规模约3.8万亿元，较2021年提高1500亿元，发行进度会继续前置；

四是加大减税降费力度。对于前期出台的阶段性税费优惠政策，执行期限有望继续延长。持续改革和优化税制，实行结构性减税，重点减轻制造业、小微企业和中低收入人群税收负担，从而扩大企业投资、增强居民消费能力。预计2023年将减轻企业和居民负担约3万亿元。

稳健的货币政策要精准有力。我们认为，“精准”主要体现在“加大对小微企业、科技创新、绿色发展”等领域的支持，对应的是结构性工具以及PSL等。

“有力”，则意味着央行将通过适时适度降准降息等方式，“保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，并适度提升杠杆率。2023年美联储将加息见顶，中美无风险利差将会收窄，同时输入型通胀压力不大，物价总体温和，货币政策宽松的掣肘将大为减弱。

汇率——人民币汇率均值大概率将回到7以下区间

：您认为接下来人民币汇率将会呈现出怎样的态势？

温彬：2023年，中国与全球在经济周期上将继续呈现错位走势。中国经济将以“修复性复苏”为主基调，而全球经济则将以“通胀降温下的浅衰退”为主基调，这种周期错位整体将有利于人民币汇率保持稳定甚至偏强势。综合经济基本面与国际收支面考虑，预计2023年人民币汇率整体将呈现双向波动、温和回升、逐步趋近长期合理区间的走势。

：汇率变化具有较大的不确定性，俄乌冲突演进、中美关系变化等多种难以预判的外生因素往往引发汇率预期和走势的突变。您认为我们应该如何去应对这种风险？

温彬：需要时刻保持对市场的敬畏之心，不在汇率上进行选边和投机。涉外企业应树立“汇率风险中性”理念，可选择合适的外汇避险产品开展汇率避险。金融机构则需要进一步丰富代客外汇产品，提升服务质量；同时加强自身外汇敞口管理，做好汇率风险预案。

房地产市场——行业逐渐步入良性发展轨道

：2022年以来，房地产市场总体疲弱，销售、投资、融资等主要指标经历环比短暂回暖后持续下探。政策从供需两端不断加大支持力度，尤其是年末房企融资端的“三箭齐发”对市场信心有较大提振。您认为2023年房地产是否可以迎来破局，拥抱新周期？

温彬：房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用进一步凸显，政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。预计商品房销售面积与2022年总体持平，并逐渐进入新的平台期:开发投资下行趋势减缓；市场结构持续分化。随着金融支持政策的落地实施，优质房企融资得到更强保障，“保交楼”稳步推进，金融风险趋于收敛。从中长期看，行业新发展模式逐渐清晰，经过本轮周期与风险出清，行业逐渐步入良性发展轨道。

随着“三箭齐发”，各项金融支持政策接连出台，2023年，经历行业洗牌后，头部房企凭借在融资、运营和品牌等方面的绝对优势，将表现出更强韧性，在市场竞争中赢得主动，并享受更大的政策红利。

：在百城住宅价格指数中，一线城市2022年7月份以来同比增速止跌趋势明显；二线城市同比增速降幅相对较小；三线城市同比增速自5月份由正转负，与一二线城市的差距有扩大趋势。基于此，您认为2023年房价将会是怎样的趋势？

温彬：2023年，预计一线城市在较强基本面支撑下房价将保持总体平稳；经济较好、人口净流入、政策支持力度较大的二线城市房价有望修复；缺乏需求支撑的弱二线和大部分三四线城市房价下行压力仍然较大。

关键词： 房地产行业