焦点速讯：响应“租购并举”，龙头房企亮招！保租房REITs成热点

2022年，中央及地方频繁出台制度建设、金融支持、保租房筹集等支持政策，全年累计出台租赁相关政策160余次。在金融支持方面，中央也积极出台政策为租赁市场各参与主体提供专项金融支持，快速推进保租房公募REITs试点，实现保租房REITs从无到有的突破。

在1月28日举办广东省高质量发展大会上，广东省住房和城乡建设厅党组书记张勇强调，广东省建筑业总产值全年力争达到2.5万亿，开工改造城镇老旧小区1100个以上，筹集建设保障性租赁住房不少于22万套（间），加快解决新市民、青年人等群体住房（困难）问题。

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“随着市场供求关系、人口老龄化、城镇化等因素的变化，传统的‘高负债、高杠杆、高周转’房地产发展模式已无法维系，向新发展模式转化是必然选择。其中‘租购并举’是房地产业向新模式转化的切入点之一。”中国人民银行广州分行党委委员、副行长陈玉海抛出观点，各界也围绕“租购并举”进行了深度讨论。

邓波：未来将出现三大市场

建设银行广东省分行副行长邓波在大会上表示，“未来我国将出现商品房市场、租房市场和共有产权房三大市场”。

根据“十四五”规划，全国40个重点城市筹集建设保障性租赁住房650万套计划，广东省筹建近130万套计划，位居全国首位。2023年是广东保租房三年专项行动的最后一年，累计要完成86万套保租房筹建。随着广东各地市保障性租赁住房认定办法和实施细则的出台，预计广东省2023年保租房市场将有望进一步提速。

据邓波介绍，2022年受经济下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，住房租赁市场整体租金有所下行，50个重点城市2022年平均租金全部下跌，六成以上租房面积在60平以下，近三分之一不足30平。预计随着疫情形势逐渐好转，以及疫情防控政策的优化，住房租赁市场需求有望逐步释放，并带动租赁市场恢复增长。

他预计，2023年支持政策仍将持续推出并实施，“工改租”“商改租”等非住改租并纳保的形式将得到政策的大力支持。保租房公募REITs有望进一步扩围并加快发行。未来中国新增的房屋供应中有40%左右是商品销售产权房，有60%左右将会是政策性住房。

龙头房企：主动对接“租购并举”

值得一提的是，来自万科、碧桂园、保利、珠海华发等房地产业代表，也都介绍了各自在租赁市场的发展情况。

保利发展（600048）集团董事长刘平表示，主动对接“租购并举”，助力构建住房保障新格局。截至2022年底，保利发展已累计开发保障性住房、共有产权房等超千万平方米；自持长租公寓三万间，总投资达340亿。未来，我们将继续参与广东省住房保障体系建设，积极获取、投资运营租赁住房项目，希望得到政府大力支持。

万科总裁祝九胜表示，响应国家租购并举的号召，积极建设保障性租赁住房。长租公寓业务作为万科核心业务，一直被万科摆在重要位置。万科通过代建、合作开发、参与运营等多种方式，持续参与公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房等各类保障性住房的建设与运营，为新市民、青年人等住房困难群体提供“住得起、住得好”的多元居住产品和服务。截至2022年四季度，万科泊寓覆盖34个城市，共运营管理房源21.4万间（广东省9.8万间，占比约46%），在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一。与中国建设银行等国内主要金融机构合作探索租赁住房可持续发展之路，孵化培育合格REITs资产、完善市场化资产REITs标准、构建“投融建管退”住房租赁服务闭环。

珠海华发股份（600325）总裁陈茵提出，希望发挥华发多元产业集群优势和住宅项目开发运营的专业能力，立足珠海，放眼大湾区，积极探索长租公寓运营新模式，助力城市留住青年人才，助力实体经济发展。

保租房REITs成行业热点

据克而瑞租售2021、2022年分别进行了的关于“愿意租房还是买房”的问卷调查调研可见，2022年愿意接受租房的占比达33.18%，较2021年提升超10%，在整体经济进入下行通道后，买房意愿度开始下降，更多的人愿意选择通过租房来满足居住需要。

中国租赁需求来源仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，目前，租赁市场的客户群正在朝向多元化发展，由最初的单身青年、职场白领已逐渐拓宽到更多租客群体，如外企高管、陪读家庭、小企业主、自由职业者、居住条件改善客群等，租赁公寓正逐渐被更广泛人群所接受。

克而瑞调研显示，2022年中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模全年呈冲高回落趋势，TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.60%。

当前，保租房REITs成行业长期发展的热点。截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，上市当日均触及涨停，随后华润有巢作为央企成功发行了公募REITs产品，4只保租房公募REITs的入市也受到了业内高度的关注。此外，青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港（600848）科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来随着中国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。

南都·湾财社记者 王艳玲

国企企业广东大湾区珠海

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