房企销售二次探底，债务风险仍将蔓延

总体销售：复苏不及预期，6月继续转弱

(相关资料图)

房企销售复苏不及预期，出现二次探底。根据《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，2023年1-6月，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，与去年同期基本持平，表明房企销售复苏不及预期。从增速看，TOP100房企销售额，1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速持续明显下降，房企销售出现二次探底的情况。

6月房企销售继续转弱。TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，经季节调整后环比下降19.0%。自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，端午假期期间，除个别城市外，各地推盘力度不足，多地以顺销为主，导致销售额同比大幅下降。

图：2021年至2023年1-6月TOP100房企累计销售额及增速情

数据来源：

业绩分化：央国企销售增长强劲，出险民企大幅下降

2023年上半年，房企格局继续分化，央国企韧性较强、增长强劲，中小房企竞争力表现明显不足。其中，TOP50房企同比来看，央国企平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。与2021年同期比较，央国企平均增长8.7%，稳健民企、混合所有企业平均下降40%左右，出险民企平均下降超过70%。

表：TOP50中各类企业销售平均增长水平比较

数据来源：企业公布，综合整理

TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。2023年上半年， TOP10房企销售额均值为1542.0亿元，较上年增长6.0%；TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，较上年增长1.0%；TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，较上年下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%。

企业拿地：投资强度下降

房企拿地降幅有所增加，房企聚焦核心城市头部价值板块。根据《2023年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。值得注意的是，在市场筑底修复的阶段，“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块，是房企“抢地、争夺”的重心。这类地块供地稀缺性较强,未来去化速度有保障，市场预期较好。

从50家代表企业拿地销售比离散图来看，拿地销售比内部分化明显，拿地销售比依旧较低。50家代表企业上半年拿地销售比均值为18.2%，较去年同期下降4.3个百分点。1-6月，代表企业拿地投资虽然依旧疲软，但部分企业投资有所好转。

房企风险：仍将蔓延和深化，将打击行业信心

销售及融资改善有限，债务违约风险仍将蔓延。销售方面，上半年总体上房企销售与去年持平，总量复苏不及预期。融资方面，在“三支箭”支持下，房企发债融资、股权融资出现积极进展，融资支持受益的只是个别房企，大部分中小民营房企融资仍然十分困难；行业融资环境没有发生明显改善，根据国家统计局数据，1-5月房企到位资金同比下降6.6%。如果下半年延续当前的销售及融资态势，在销售回款及融资改善有限的情况下，上半年又有几家房企发生债务违约，下半年房企债务违约风险仍将会蔓延。

房企风险在深化，上市房企退市潮不可避免。部分房企发生债务违约以来，销售经营及融资等方面受到较大冲击，上半年已经有2家房企退市，现在有8家房企锁定退市，还有多家房企面值在1元附近波动或停牌将到18个月在逼近退市，下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。

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