天天观焦点：房屋租赁合同被认定无效后如何处理？

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近日，北京的刘伟（化名）向新京报记者反映，因为自己的房子未取得建设工程规划许可证，法院认定自己与该套房子承租人之间的房屋租赁合同无效。刘伟想知道，当房屋租赁合同被法院认定无效后，该如何处理后续事宜？

解答：

对于刘伟提出的问题，北京英淇律师事务所主任夏广域律师表示，一般来说，房屋租赁合同无效后，出租人可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋使用等费用。因为租赁合同被认定无效，双方约定的保证金、违约金等条款不发生效力，双方均不得主张要求对方按合同约定承担违约责任。

夏广域律师解释说，如果出租人欺骗承租人相信房屋建设手续合法，出租人需承担全部责任。如果承租人事先明知房屋属于违建而承租，承租人与出租人需承担同等责任。如果房屋存在系违章建筑导致无法使用等情形的，承租人可请求减免占有使用费。如果在违法转租导致合同无效的情形下，出租人还可以要求实际使用房屋的次承租人支付占有使用费。

据夏广域律师介绍，按照《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

新京报记者 张建

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