下调存量个人房贷利率宜早不宜迟

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央行重提存量房贷利率调整再次引发市场关注。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

监管层针对存量个人房贷利率调整接连发声，积极回应贷款者、商业银行等市场参与各方当下最为关心的问题，值得点赞。不过，目前存量个人房贷利率调整的实际推进速度仍有待提升。一方面，根据监管表态，商业银行可按“市场化、法治化”原则变更合同或置换贷款，但自监管首次表态至今，已两周有余，商业银行普遍仍在“观望”；另一方面，监管层具体的指导政策还有待出台。

基于上述现状，并结合当下存量个人房贷市场实际情况来看，下调存量个人房贷利率宜早不宜迟。这背后主要有两大原因。

其一，加快推动存量个人房贷利率下调有助于缓解商业银行压力。

据中国人民银行披露的信息显示，今年上半年，“因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”而个人房贷普遍是长期贷款，且不良率很低，属于优质资产。购房者提前还款后，对商业银行而言是损失：一是当下很难找到此前较高利率的优质资产替代存量个人房贷；二是由于净息差缩窄，盈利能力弱化。

鉴于目前商业银行个人存量房贷体量很大，且“提前还房贷”会给其经营带来较大压力，因此，商业银行应在监管原则下，积极寻求解决办法。其中，适度下调存量房贷利率是最为直接的路径，这一举措虽给购房者让渡了未来的部分利息收入，但商业银行也降低了资产再配置、客户流失的压力，是一种可行的举措。

其二，加快推动存量个人房贷利率下调有助于降低购房者违规风险。

目前，一些购房者的存量房贷实际利率超过5%，部分甚至超过6%，而当前一些商业银行的经营贷、消费贷的利率低于4%。对购房者而言，尽管用经营贷、消费贷的资金提前还存量房贷会有骗贷法律风险、违规用贷风险、续贷风险等诸多风险，但显然购房者会“节省”大量的房贷利息，该类行为也因此频频发生。从这个角度来看，加快推出购房者可接受的存量房贷利率调整方案，有利于避免购房者诸多违规风险。

总之，从微观视角看，加快推动存量个人房贷利率下调既利好商业银行，也利好购房者。从宏观视角看，其能减轻购房者负担，释放消费潜力，助力我国经济扩内需。因此，监管部门、商业银行等应积极推动存量个人房贷利率下调。

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