认房不认贷利好有限，银行预计有融资配套升级方案

上海还没有落实认房不认贷，但每个人都能清晰地判断出楼市即将掀起一轮“政策牛市”，稍有经验的人还能以2008和2015年的历史为参考，有条理的梳理出从政策发布起到房价上涨的脉络和时间线。

认房不认贷的题眼是“贷”出更多的尾款，是让银行对本来只能贷出三成尾款的二套房一下子加杠杆到七成。可是，仅仅释放部分二套房贷额度增加到首套房贷额度是远远不够的，利好局限在卖房后上海无房的置换人群，以及外地有房上海无房的人群中，比例应该不算高。

进一步的分析对二手房和一手房的影响。认房不认贷的出发点是鼓励置换，用卖掉的房产资金作为，撬动高于三成（多七成）的杠杆，置换人群可借此住上总价更高面积更大的房产，但在这几年的实操中，购买二手房完全有平替“认房不认贷”的方案，那就是全款买房再抵押，名下有房的家庭，不需要卖房置换也能贷足七成，所以“认房不认贷”对二手房的利好，被其他经由市场验证后优势更多更好的方案稀释了；认房不认贷的利好主要定向发给了置换后购买一手房的人群，但也只不过在提高了人均额度杠杆率，却并未有效扩大购房人群，原因很简单，近三年来，“打新”一直是鲜花着锦烈火烹油的景象，因为大家都有倒挂的预期存在，以至于需要出台了积分摇号这种极不公平的政策，还有人早早卖掉一套房，全家人租房专职满上海的打新。因此供需极其失衡，这部分的供应早就饱和了，需求是供应的数倍，“认房不认贷”解决的是钱的问题，更清晰的表达是是尾款的问题，而热门盘的购买者压根不缺钱，而是积分是资格，因此“认房不认贷”政策对于扩大热门一手房购买需求人群的边际效应几乎为零，而非热门盘缺乏倒挂的赚钱高收益预期，无法用“认房不认贷”刺激更多的人购买。

(资料图)

从历史中获得的经验是，2014年930政策开启了“认房不认贷”，上海楼市的交易量和房价并未有多大波澜，真正开启房价飙升的是2015年的330新政，而且也是深圳开始领涨，上海直到10月份才开始上涨。（）

所以结论是，“认房不认贷”的落地仅有一小部分人群受益，解决的是尾款问题，但对大家的预期却是打了一剂真真切切的强心针。

从目前的经济形势和居民消费情况看，政策要解决的是问题，让银行出台配套的升级融资方案。沿着解决的思路，以下是本尊想到的很有可能实现的几个方案：

降低到一成到两成，银行提高贷款成数至八成或九成。世界上很多国家的购房融资都存在一成两成的产品，包括中国香港也有，未来也会出台，只不过不一定以房贷的方式。

2.松绑体制内和金融业的抵押贷款融资，也就是让消费抵押贷款重新出山（2018年销声匿迹）。目前的经营贷严禁这两个行业的从业者申请，而这两个群体的人的资产实属百业翘楚，借助消费抵押贷款会释放出巨大的融资需求。这一点已经在银行内部开会讨论了，会比目前市场上聊胜于无的消费抵押贷款劲爆很多。

3.信用贷额度大幅度提高。2015年-2017年间，很多人买房的靠的就是信用贷并发，凑了2、300万，再撬动六七百万的房贷，这么着上车了。而现在银行并发信用贷很难，仅靠一家银行30万额度，凑出几百万，要很多家银行，难度太大，但单笔额度一百万甚至更多，凑几百万，则轻松很多。

4.非置换的非普通二套房贷，目前只能贷三成，有望提高普通房的金额标准，新增出一批符合普通房二套房贷的数量，减少支出。

5.让资产雄厚的人可以突破一千万的融资天花板，虽说资金少一点也能买，但是对那些先富起来的人吸引力不是那么强烈，只有手上有了更多的筹码，能够到顶部更甘甜的果实，才能让这批人心满意足，他们缺的不是现金流也不是资金，而是短时间内筹集到的足够大的资金，周转一年半载也能还掉了。

以上政策如果实现，必然会带来副作用，杠杆的增加也会大量吞噬现金流，房价上涨后能够通过再融资或转贷变换还款方式来优化现金流，可是如今房产处于分化的态势，很难像前20年那样，闭眼买入就一定高收益。

然后还会有一些配套措施，增加需求量，但不是银行所主导和分内的事，比如取消离婚看三年内前配偶房产数量（虽然会出现一些“无限房票大法”的现象）、赠与房产给父母购买一手房依然算套数。。其实都是把前些年强加的不合理调控给剥离掉，还给老百姓些微自由选择的权利。

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