密集调控政策下 业内人士对楼市“金九银十”看法差异大

近段时间，不少开发商们主动示好。一口价、特价房、买房送家电等优惠频现，从线上到线下，五花八门的促销活动透露房企们想在这段时间打个“翻身仗”。

但7月以来，中央多次开会强调“房住不炒”，释放出调控收紧的信号。密集的调控政策下，让“金九银十”的实现蒙上了一层阴影。

继8月26日召开的部分城市房地产工作会商会，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，多地楼市调控继续升级。

9月3日，东莞在前期“7.25”新政的基础上加强细则管理，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求 3 年限售(含赠与)。

9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。

9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

据不完全统计，今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控。梳理各地升级的楼市调控措施，可以发现明确的发现主要目标就是为了打击炒房。

如此密集的调控政策下，楼市的“金九银十”还有希望吗?业内人士对此看法不一。

贝壳研究院表示，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情。许小乐认为中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。

其实，回顾往年，“金九银十”也从来都不是年度成交高点。贝壳研究院数据显示，过去三年全国重点18个城市9月、10月两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%至10%左右。

克而瑞研究中心分析，联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

易居研究院认为，房地产市场已完全摆脱新冠影响，开始走上正轨。易居近日发布的《2020年8月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，8月份40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比增长16%。自5月份成交量年内首次同比转增以来，已连续4个月同比正增长。从前8月数据来看，1-8月份40城成交面积同比下降9%，自3月份以来降幅持续收窄。

易居研究院预计，“金九银十”部分房企将以价换量促回款。“三条红线”融资新规规定，将根据房企负债情况实施差异化债务规模管理。对于部分资金压力大的房企来说，以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作。

所谓“三条红线”是指，近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

“三道红线”中的三个指标为衡量企业负债结构、偿债能力的主要指标。这三大指标互为表里、相辅相成，综合反映企业负债情况及偿债能力。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，就2020年下半场，房企打折促销是否将成为常态。后续还会有更多的房企会采取以价换量的方式回笼资金，降低负债。特别是对一些有规模发展意愿，但是负债率较高、踩了“红线”的企业而言，以价换量，加速回笼资金，是短期内快速减低负债率的有效方法。

不过房企降价是一回事，消费者是否有购房需求又是另一回事。受上半年公共卫生事件的影响，越来越多购房者开始意识到持有现金比持有房产更加重要，因此市场上的购房需求比以往有所下降。

中指研究院调查结果显示，8月有购房计划受访者占比较7月下降3个百分点，其中，半年内有购房计划的受访者占比也较7月下降。全国置业意愿强度整体下降，多数城市群、各线城市受访者置业意愿强度均下降。

关键词： 楼市