北京第三批集中供地 土地创收效果已拉满
时间 : 2021-11-24 16:35:03来源 : 网易房产
仅隔36天，北京第三批集中供地就来了。
11月19日晚间，北京规自委集中上线了三批次全部12宗宅地。起拍总额约335.5亿，合理地价上限约362亿。
严肃君的N个500人置业群中，有人评价北京三次土拍为：“一鼓作气，再而衰，三而竭”。
01今年KPI已达标
只从数字来看，北京三次供地规模上是在急剧缩水---
一批次30宗，成交30宗，总成交金额约1109亿;
二批次43宗地，成交17宗，总成交金额约513亿;
三批次12宗地，总起拍金额约335.5亿。
观感确实如此。全国22城土拍基本都经历了双方极为热情，到开发商单方面理性，再到三批次双方都冷静下来的过程。
但北京的点在于，不是被动理性，而是KPI已经超额完成，主观上不需要多供地了。
北京2021年度计划供应300公顷，今年三批次12宗顺利成交的话，年度成交总量将达到约350公顷，还超出17%。
关键是，土地创收效果已拉满。
2020年北京全年土拍入账1681亿，而今年前两次土拍成交金额已达1622亿，基本追平。
02朝阳继续疯狂输出
这么一看，朝阳显然比较缺钱。
继前两轮吸金398.93亿后，本轮供应的12宗地中，位于城六区的仅7宗，6宗都在朝阳，起拍总金额为235亿。
但这距离传闻中朝阳土地出让的1000个小目标，依然很远。
其实不难发现，今年朝阳土地供应大多都围绕在已建成或待建设的产业园区，比如望京/东坝/金盏。
毕竟得先有钱，才有钱花。
像三批次朝阳最重头的东坝3宗地，本身就是TOD规划，12号线与3号线正处于建设关键期，再加上各类市政配套建设，都需要大量的资金支持。
好在朝阳压箱底的好货还有不少，比如半个月前热议，但此次并未上架的太阳宫地块。
另外，门头沟2宗，丰台、房山、密云、延庆各1宗。而海淀、石景山、通州、大兴、昌平前两批次的热门区域此次无供应;顺义更是三次集中土拍全部缺席。
03人为降低难度
从三批次供地细则来看，针对土地集中供应带来的扎堆入市销售难题，也出现了更多“人性化”调整。
一是现房销售从试点到推广，人为错开入市时间。
12宗宅地，5宗达到土地合理价格上限后，将进入现房销售面积竞争，另有朝阳劲松地块直接规定全部为现房销售。
从房企端而言，现房销售意味着拿地2-3年后才能入市，3个月高周转模式不再;对购房者来说，看得见、摸得着的现房，安全感upup，货不对板的交付风险也同步降低。
二是分拆地块，降低拿地门槛。
朝阳管庄两地块为二批次延期再上市，之前总起拍价57亿，分拆后起拍价分别为20.8亿、27.5亿，自降了8.7亿，诚意很足。
而且02地块设置了竞现房销售面积环节，03地块不需竞现房，但要执行“套内7090”，不仅避免了入市时间正面厮杀，连产品面积段都提前做出了区分。
同样分拆和人为区分的，还有东坝3宗地。
一个组团内，A003-2地块和A002-3地块指导价均为8.6万/㎡，而需要配建公租房的A003-1地块只要8.1万/㎡，粗算楼面价也要更低。
三是销售指导价局部“托底”。
东坝三宗地，与之前同片区新房价格来看，又又又又涨价了。
拉长时间线看，2020年5月出让的华樾国际限均价约6.9万/平，二期领尚限均价7.1万/㎡，德贤御府指导价8万/㎡，此次东坝三地块则分别为8.1万/平，8.6万/平。
一年半的时间，单价最高上浮1.7万/平，这速度比海淀也不差了。
但以前我们买期房，现在开发商也要买期地了。
“期地”(地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地)出让模式，让东坝的地块交付，分为1年内交付落地区、2年内交付上盖区。
也就是说，最快也要2年以后，才能看到这三个项目的全部信息。
此外，地铁上盖+期地，这对开发商的技术和资金是一种双重考验。从目前北京市场来看，一级开发京投做TOD项目经验更多，明显更有优势。
04明星地块的AB面
朝阳劲松地块，是本次集中供地的明星地块。东三-四环之间+大望路+临铁，区位优势明显，但地块不大。
根据出让公告，朝阳劲松地块地上建筑规模为40108平方米，容积率3.2，限高80米，绿地率30%。地块性质为F2混合地块，居住用地面积仅有1.2万平。按照建面100㎡计算，也就100多套房源，体量很小。
可以肯定的是，一定会建成城市大平层产品。
位置最好，竞买条件也最复杂，全部现房销售+10%政府持有+摇号+高标。
该宗地的销售指导价为10.66万/㎡，如果达到10%政府产权，实际售价约为9.6万/㎡。参考周边二手房珠江帝景、广渠金茂府挂牌均价约10万/㎡，算是个小倒挂。
值得注意的是，该宗地的一级开发是合生。去年合生就以180亿元拿下兄弟公司一级开发的分钟寺地块。
该地块，是否还能实现一二级联动，被合生收入囊中，也将成为三批次土拍最大的看点之一。
