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北京第三批集中供地 土地创收效果已拉满

时间 : 2021-11-24 16:35:03来源 : 网易房产

仅隔36天,北京第三批集中供地就来了。

11月19日晚间,北京规自委集中上线了三批次全部12宗宅地。起拍总额约335.5亿,合理地价上限约362亿。

严肃君的N个500人置业群中,有人评价北京三次土拍为:“一鼓作气,再而衰,三而竭”。

01今年KPI已达标

只从数字来看,北京三次供地规模上是在急剧缩水---

一批次30宗,成交30宗,总成交金额约1109亿;

二批次43宗地,成交17宗,总成交金额约513亿;

三批次12宗地,总起拍金额约335.5亿。

观感确实如此。全国22城土拍基本都经历了双方极为热情,到开发商单方面理性,再到三批次双方都冷静下来的过程。

但北京的点在于,不是被动理性,而是KPI已经超额完成,主观上不需要多供地了。

北京2021年度计划供应300公顷,今年三批次12宗顺利成交的话,年度成交总量将达到约350公顷,还超出17%。

关键是,土地创收效果已拉满。

2020年北京全年土拍入账1681亿,而今年前两次土拍成交金额已达1622亿,基本追平。

02朝阳继续疯狂输出

这么一看,朝阳显然比较缺钱。

继前两轮吸金398.93亿后,本轮供应的12宗地中,位于城六区的仅7宗,6宗都在朝阳,起拍总金额为235亿。

但这距离传闻中朝阳土地出让的1000个小目标,依然很远。

其实不难发现,今年朝阳土地供应大多都围绕在已建成或待建设的产业园区,比如望京/东坝/金盏。

毕竟得先有钱,才有钱花。

像三批次朝阳最重头的东坝3宗地,本身就是TOD规划,12号线与3号线正处于建设关键期,再加上各类市政配套建设,都需要大量的资金支持。

好在朝阳压箱底的好货还有不少,比如半个月前热议,但此次并未上架的太阳宫地块。

另外,门头沟2宗,丰台、房山、密云、延庆各1宗。而海淀、石景山、通州、大兴、昌平前两批次的热门区域此次无供应;顺义更是三次集中土拍全部缺席。

03人为降低难度

从三批次供地细则来看,针对土地集中供应带来的扎堆入市销售难题,也出现了更多“人性化”调整。

一是现房销售从试点到推广,人为错开入市时间。

12宗宅地,5宗达到土地合理价格上限后,将进入现房销售面积竞争,另有朝阳劲松地块直接规定全部为现房销售。

从房企端而言,现房销售意味着拿地2-3年后才能入市,3个月高周转模式不再;对购房者来说,看得见、摸得着的现房,安全感upup,货不对板的交付风险也同步降低。

二是分拆地块,降低拿地门槛。

朝阳管庄两地块为二批次延期再上市,之前总起拍价57亿,分拆后起拍价分别为20.8亿、27.5亿,自降了8.7亿,诚意很足。

而且02地块设置了竞现房销售面积环节,03地块不需竞现房,但要执行“套内7090”,不仅避免了入市时间正面厮杀,连产品面积段都提前做出了区分。

同样分拆和人为区分的,还有东坝3宗地。

一个组团内,A003-2地块和A002-3地块指导价均为8.6万/㎡,而需要配建公租房的A003-1地块只要8.1万/㎡,粗算楼面价也要更低。

三是销售指导价局部“托底”。

东坝三宗地,与之前同片区新房价格来看,又又又又涨价了。

拉长时间线看,2020年5月出让的华樾国际限均价约6.9万/平,二期领尚限均价7.1万/㎡,德贤御府指导价8万/㎡,此次东坝三地块则分别为8.1万/平,8.6万/平。

一年半的时间,单价最高上浮1.7万/平,这速度比海淀也不差了。

但以前我们买期房,现在开发商也要买期地了。

“期地”(地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地)出让模式,让东坝的地块交付,分为1年内交付落地区、2年内交付上盖区。

也就是说,最快也要2年以后,才能看到这三个项目的全部信息。

此外,地铁上盖+期地,这对开发商的技术和资金是一种双重考验。从目前北京市场来看,一级开发京投做TOD项目经验更多,明显更有优势。

04明星地块的AB面

朝阳劲松地块,是本次集中供地的明星地块。东三-四环之间+大望路+临铁,区位优势明显,但地块不大。

根据出让公告,朝阳劲松地块地上建筑规模为40108平方米,容积率3.2,限高80米,绿地率30%。地块性质为F2混合地块,居住用地面积仅有1.2万平。按照建面100㎡计算,也就100多套房源,体量很小。

可以肯定的是,一定会建成城市大平层产品。

位置最好,竞买条件也最复杂,全部现房销售+10%政府持有+摇号+高标。

该宗地的销售指导价为10.66万/㎡,如果达到10%政府产权,实际售价约为9.6万/㎡。参考周边二手房珠江帝景、广渠金茂府挂牌均价约10万/㎡,算是个小倒挂。

值得注意的是,该宗地的一级开发是合生。去年合生就以180亿元拿下兄弟公司一级开发的分钟寺地块。

该地块,是否还能实现一二级联动,被合生收入囊中,也将成为三批次土拍最大的看点之一。

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