房企将“违建”当卖点公开销售？“赠送面积”将被整治

违建问题一直是房地产领域“顽疾”。

11月5日，《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》文件正式出台，根据三年整治方案规划，目前正处在企业自查自改阶段。在整治阶段，相关违建企业单位应该停止违规、违建行为，并及时纠正错误，然而记者近日调查发现，沈阳地区仍然存在大量别墅项目进行违建，一些开发商甚至以此作为项目“优点”公开宣传。

将“违建”当卖点，违建别墅公开销售

记者走访位于沈阳世博园东侧的汇置山湖项目时，发现该项目涉嫌严重违建。资料显示，汇置山湖占地42万平方米，容积率为1.2。售楼人员介绍，该项目主要以洋房、别墅产品为主，其中“合院”作为联排别墅主推产品，最大“特色”是有超多赠送面积，甚至是“买两层赠一层”。

售楼员向记者介绍了一套“合院”，建筑面积只有150平方米，但实际达到了300平方米。据介绍，这套“合院”别墅产品，规划设计为两层，开发商原二层基础上加盖了一层，房证上只显示一层、二层面积，整个三层均为“赠送面积”。售楼员向记者强调：“交房时我们已经为业主加盖好了，不需要业主做任何后期处理，加盖的第三层和二层格局完全一致，在居住上并没有任何区别。”

“这样违规加盖一层，不会被有关部门发现吗?”记者提出疑问。

“我们已经和上面打好招呼了，不会出什么问题。你看前面这排楼二层已经建好了，等到有关部门验收完了，我们再进行加盖。”售楼员告诉记者。

据售楼员称，这里基本上所有别墅产品都有加盖违建的“赠送面积”，甚至违建的第三层地暖都给铺好了。

网站资料显示，汇置山湖项目开发商为沈阳富森房地产开发有限公司，于2020年9月开盘，目前一期项目已经销售完毕。记者在售楼处看到了张贴出的预售许可证。沈阳市房产局网站显示，汇置山湖项目预售最近发证时间为2021年10月10日。

企查查网站显示，沈阳富森房地产开发有限公司从2020年至今，共有6次被有关部门处罚，其中2021年4月27日沈阳市城乡建设局消防设计审查处进行现场勘验时，发现该项目未经消防设计审查擅自施工，责令停止施工，并处3万元罚款。

汇置山湖“合院”别墅产品总价在240万~320万元，算下来每平方米售价超过16000元。售楼员告诉记者，二期不少房源已经售出，很多客户都是奔着“买一送一”超多的赠送面积而来。

同去看房的一位女士告诉记者，正在犹豫是否要在这里购房，风景虽好，但远离市区交通不便，如果没有开发商所宣称的“加盖”一层，就真不值这个钱了。

业内专业人士称，购买这类房子以为是占到了“便宜”，实际上未来会遇到很多风险。根据相关规定，别墅顶层露台本就是赠送面积，并非开发商给的“福利”。“赠送面积”不会写到购房合同中，没有产权，在房产证上也不会有体现，如果擅自将赠送面积改成室内空间，那么就涉嫌违建，将来有被拆除和处罚风险。同时这些所谓加盖的房屋，看似不需要花钱，实际上违建成本已经被计算在房价中了。

别墅私建现象为何屡禁不止?

记者在调查中发现，大量已建成别墅园区内普遍存在私建、违建现象。在万科翡翠别墅园区内，大部分别墅产品已经交付。记者观察到，有多栋别墅顶部拆掉后出现重新加盖情况，有些甚至将别墅一整面墙拆掉，在原基础上进行扩建，不少业主门口堆放着大量建筑垃圾。

在首创禧瑞长河项目中，很多别墅顶层都加盖了阁楼或阳光房，虽然冬季大部分装修已停工，但多栋别墅违建项目仍在施工中。

在调查过程中发现，很多业主对于违建相关规定并不了解，很多人简单地认为在不影响其他住户条件下，在自家院里扩建屋子或者在屋顶加盖阳光房，并无不妥。

业内一位专家告诉记者，违建、私建行为不仅损害其他业主权益，破坏城市形象，同时还具有严重安全隐患，例如挤占消防通道，一旦发生火灾难以及时救援;某些私建业主所雇用的施工队并不专业，缺乏合理规范设计，导致房屋主体结果出现问题，住几年后甚至变成危房。在山西临汾、福建泉州都曾发生过因为房屋倒塌而造成大量人员伤亡事件。

2020年12月4日，沈阳市城乡建设局联合市房产局及执法部门，印发沈阳市违法建设和违法违规审批专项清查整治工作实施方案的通知，清查包括全市城区内及各县所有既有建筑和在建建筑，其中整治内容第七条包括：擅自改变使用功能，擅自改变房屋结构和布局，违法改扩建的房屋建筑。

在今年11月5日，辽宁省住建厅等部门关于印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》的通知中，对于房地产开发领域中存在的未按施工设计文件开发建设等违规行为进行重点整治，整治对象包括房地产开发企业以及涉及各方责任主体。

违建问题在历次房地产整治行动都作为重点内容，那么别墅违建为何一直屡禁不止?

据房谱网提供数据显示，沈阳别墅产品库存总面积达138.47万平方米，1~9月份月均销售面积4.377万平方米，按照平均月销量计算，别墅库存量去化周期达31个月。一位项目销售人员称，沈阳存在大量滞销别墅项目，有些销售周期长达5年以上，为了增加卖点，一些开发商铤而走险通过违建加盖等方式来“吸引”客户。

行业专家分析称，违建一般都比较隐蔽，尤其是别墅私建，由于是个别住户行为，如果没有人举报，监管部门很难发现，同时物业方面对此不作为，有些甚至默许个别住户违建。开发商大规模违建往往选择别墅项目，这些项目远离市区，如果没有工程设计图纸，即便出现违建问题，外行人也很难看出来。

专家称，违建问题看似简单，但在实际整改中执行会遇到很多阻力和困难。在某小区曾出现过90%住户违建，城管向业主下达整改通知书，除个别住户外，绝大部分住户拒绝签字、拒不整改。理论上讲，如果违建主体人员拒不配合拆除，执法部门有权进行强拆。可在实际执行中，由于一些违建已经破坏了房屋的主体，如果贸然进行拆除，可能会影响整栋楼结构的稳定，因此有时还需要进行相关安全评估才能拆除。

同时一些私建、违建现象很难彻底整治，容易出现反复，甚至执法部门刚刚拆除违建，随后业主再次施工，经常会陷入“违建—拆除—再违建”的恶性循环中。上述专家称，需要监管和执法部门投入更大力度，才能得到有效遏制。

关键词： 整治规范房地产市场秩序 违建问题 自查自改 别墅项目