广州各大板块的房价情况如何?
时间 : 2021-05-20 14:20:54来源 : 广州PLUS
前两天，有粉丝在群里感叹：
“房价涨得太猛，现下的广州，已经不是刚需的天堂了。”
仔细品品，这句话还挺耐人寻味的，你听谁感叹过“深圳不是刚需的天堂吗?”
说明广州的房价还没涨得很离谱。
事实到底是什么样?今天，我们也统计了一下广州11区各板块的房价，给大家一个买房的参考。
注：以下房价优先以一手房为准，一手数据来源于房天下;在片区无新房的情况下采用二手房数据，二手数据来源于链家。
从4月广州11区房价同比涨幅图中，我们可以发现：随着过去一年房价的跃升，广州房价梯度愈发明显了。
天河、黄埔、海珠、南沙等区域愈发受到购房者的追捧，房价直线上升，而增城、从化、白云等区域，微涨或下跌，市场分化严重。
各大板块的房价情况又如何?我们来具体看看。
.01
全面上涨的天河
先来看天河。
经历过一轮猛烈的上涨，天河基本上已经全面抛弃刚需了。
目前天河新盘主要集中在广氮片区，其余分布较为零散，而广氮的全新盘如今售价已经高达7-9万/平。
没错，你没看错。就在今天流出的天河壹品二期售价中，甚至有部分户型折合单价高达10万/平!详情请戳：天河壹品售价超10万?黄牛：有钱都买不着!
最小面积的上车成本也将近470万，算下来三成首付+其它费用，持有资金基本要150万以上。更何况，现在天河抢新盘还是全款、7成首付客户优先，刚需希望不大。
珠江新城就不用多说了，从来都不在刚需的选项清单上，当然资金雄厚的“刚需”不计在内。比如下面这位大佬
价格同样猛涨的还有牛奶厂板块。目前在链家上真正在牛奶厂板块内的项目，二手均价基本在8.5万/平左右，换句话说百平的购房成本就高达850万!
我们之前也写过一篇分析稿件，回顾可以看这里：直追珠江新城?!牛奶厂二手房卖出9.3万/平天价!
不管是一年前，还是现在，牛奶厂似乎都与刚需扯不上关系。
天河现在能够让刚需勉强上车的地方，一个是天河北，目前二手均价在3.4万-5.2万/平之间;另一个则是泛金融城板块，员村、车陂、东圃一带，目前还有均价4万/平左右的楼盘。
在有条件踮脚够一够的情况下，建议优先考虑泛金融城板块，未来的发展潜力会优于天河北。
.02
进击的黄埔
在过去一年中，黄埔的房价从2.8万/平涨到了3.5万/平，上涨幅度高达24.3%，仅次于天河。
高涨幅的背后，是各个板块房价全面的上涨。
比如老黄埔，目前新房售价在5.5-6万之间，新一轮预售证下来之后，价格或许会再迎来一波上升。
科学城，目前新盘价格在4.2万-5.5万/平之间，最低的上车成本起码也要350万左右，三成首付在100万左右。
距离珠江新城40公里的知识城，如今房价也爬升至3万/平，而且现在还处于“没得选”的状态。
面对这样的黄埔，刚需要么只能看看科学城、长岭居的二手房，要么只能转身投入其它区域的怀抱了。
.03
越秀&荔湾
越秀，是广州刚需们“想得到却不能得到“的存在。
如今越秀的新房，只要来一个，便是妥妥的10万+。二手名校学位房，8万、9万的单价都已经成了常态。
至于刚需?在越秀，没有刚需可言。单价5万以下的房源，不是偏就是破，只有老破小会等你。
荔湾，目前一手房价已经全面突破5万/平了。
不管是广钢新城、花地湾，还是芳村、大坦沙的新盘，虽然面积段都做得比较小，但总价算下来，也只有资金较为殷实的刚需能够上车了。
.04
海珠：刚需还能捡笋?
海珠近一年来也涨了不少。
之前，我们也曾分析过海珠值得关注的板块，回顾可以戳这里：2021，海珠一定会涨。
现在，这些板块的房价基本已经超5万/平，如海珠创新湾的沥滘片区、广纸片区以及中大创新谷的广州大道南板块。
刚需可以重点关注的板块，依旧是这些，只不过现在可以选择的范围窄了很多，大家只能看看能否捡笋了。
.05
被嫌弃的白云
如今也不便宜了
但凡提及白云，我们总能听到“城市界面差”、“拥堵“这几个形容词。
然而在人口、产业的加持下，现下白云的房价，也已经超乎了你的想象。
较早发展起来的白云新城，如今城市面貌、配套都已经逐步完善，价格也水涨船高。
普通洋房的均价在5-5.5万/平不等，叠墅类产品均价高达9万/平，片区内的大平层价格更夸张，已经高达12万/平。
而其它分散在鹅掌坦、三元里、新市等新盘，均价也在4.8-5.3万/平之间，百平的上车成本在500万左右。
可以说，刚需群体在白云新房市场上的选择也不多了，只能考虑面积段比较小的户型。
不过，近期多家开发商涌入的白云湖板块，倒是值得刚需重点关注一下。板块有产业规划、有湖景、有地铁加持，未来的升值空间较大，目前板块均价在4.5万/平左右，刚需还能够入手。
除此之外，白云其实还有不少价格相对合理的二手房，如罗冲围附近，刚需可优先挑选地铁站附近的小区，相对保值。
.06
番禺
番禺的房价，相对来说涨得没那么狠，在行情之下火了一个“万博”，带动了华南板块的上涨。
去年年中，万博范围内的二手房还在3.5-4万/平出头徘徊，如今整体房价已经跃升至4-4.5万/平。
而万博商圈周边的一手房房价，已经高达4.5-6万/平了。
刚需购房者可以看看市桥板块和亚运城板块，目前的价格可以说是市区“洼地”般的存在了。
.07
增城&南沙
增城和南沙，看似站在同一起跑线上，但却跑出了不一样的成绩。
如今的南沙，1字头的楼盘基本已经消失了，只有黄阁、金洲的部分楼盘，价格徘徊在2.5万/平。
其余大部分楼盘，价格都已经上了3字头，如南沙湾、蕉门河和明珠湾的项目。
最夸张的是明珠湾板块，横沥岛和灵山岛尖的高规格定位，一路推动着南沙的房价向上跃升。
现下，明珠湾板块在售项目的房价，已经高达3.8-4.8万/平，与黄埔科学城、番禺、白云新房价格有的一拼。
增城就不太一样。
如果说广州还有“刚需天堂“的话，那增城必然是无冕之王。
除了新塘之外，目前增城大部分板块的价格，都在1.9-2.5万/平之内，如中新、永和和朱村。
甚至还有部分楼盘，价格在1.5-1.7万/平，价格对于刚需来说很友好。
但购房者在选择的时候，一定要考虑清楚，太偏远、没地铁、没配套的项目，价格再低也不要入手，不然只会被套牢，得不偿失。
.08
花都&从化
有人说，不是还有花都和从化吗?
确实，花都目前的新房价格比较适合刚需上车，倘若是生活圈子在花都，又是买来自住，买在花都也无妨。
但如果是投资的话，广州的重心是东进南拓，从发展前景看，位处于北边的花都利好会相对较少。
这也是花都房价涨幅较弱的原因。
自住型的刚需可以关注目前发展潜力较高的花都湖板块，一手均价在3.3万-3.5万/平之间，总价300万也还有得选。
而从化，价格上是“刚需的天堂”没错，但是从化常年涨幅式微，上错了车，也有可能瞬间从天堂到地狱。
