破界·更新丨走过上市热、并购热 物企加速驶入新蓝海

【编者按】2021年以来，在三道红线、两集中政策下，行业发展环境发生诸多变化。从“房贷收紧”到“放款时间提速”，从“融资缩水”到“债务逾期增多”，从“销售下滑”到“以价换量”，诸多不确定的情况考验着行业，影响着房企，也磨炼着每一位从业者。在这场房地产行业新试炼中，涌现出诸多推动行业发展的先进经营理念、新科学技术、新发展模式。进入四季度总结季，央广网房产特推出“破界·更新丨新阶段下地产行业的审慎与进击”专题，对行业发展的新特点、新趋势和优质企业的新产品、新技术进行分享，同时对于能够积极面对行业变化、有效引领企业发展的优秀企业家、职业经理人的事迹进行报道，以期给行业带来可参考、可学习的案例。

央广网北京11月30日消息（记者 门庭婷） 作为近年来资本化火热、关注度较高的地产相关板块，物业行业在2021年进入新的整合阶段。收并购迎来窗口期，规模创下历史新高，而物企在通过收并购进一步扩大业务规模的同时，也逐渐向拓展业态类型、提高管理质效等方向发展。

不过在资本市场，物企不论是上市速度还是股价表现，都有明显“降温”。随着市场回归理性，资本红利消退，提升专业度、服务品质和运营效率，探索新的增长空间，仍是物企长远健康发展的关键。

资本市场：上市热潮遇冷，股价集体回调

11月24日，中梁百悦智佳第二次向港交所递交了招股书。4月底，中梁百悦智佳服务曾提交过一次上市申请，却并未在6个月的有效期内成功通过聆讯。

这并非个例，下半年以来，已有世纪金源服务、中南服务、东原仁知服务等多家物业公司招股书失效，选择二次递表。其中仅有中南服务在11月12日通过聆讯，即将上市。而新力服务、富力物业、海悦生活、天誉青创智联服务4家企业在招股书失效后并未再度提交，阳光智博服务则选择了撤回上市申请。

相比去年以及今年上半年的密集上市潮，下半年物企上市获批节奏放缓了不少，7月融信服务、康桥悦生活、德信服务等6家物企密集上市后，足足隔了近4个月“空窗期”才有京城佳业登陆资本市场。据亿翰股份旗下的嘉和家业物业服务研究院统计，截至11月8日，今年新增上市物企仅13家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。

中指研究院曾预测到年末上市物业服务企业将突破70家，但目前港股和A股上市物企仅有50余家。此外，新递表物企的数量也在锐减，7月至今仅有鲁商服务、苏新美好生活、金茂物业、瑞安新天地等6家物企首次递交招股书，不足上半年的三分之一。

上市步伐放缓的同时，物企还面临着上市破发、股价集中回调的境遇。近期唯一一家上市物企京城佳业上市当日即破发，此后虽有小幅波动，但截至11月29日收盘股价仍然低于发行价。整体板块也在持续回调，据克而瑞物管监测，9月恒生物业服务及管理指数下跌5.6%；10月恒生物业服务及管理指数下跌6.0%，而同期恒生指数上涨3.3%。

收并购：交易额创新高，规模快速扩张

作为与地产深度关联的板块，物企的估值和发展受到关联地产公司经营状况的直接影响。中信建投研报指出，近期部分房企因行业融资政策收紧带来的现金流紧张而风险频发，与这些房企相关联的物企成为其处置用以度过流动性危机的优质资产。2021年物管行业已出现多宗规模较大的收并购事件，行业在进一步整合的过程中。

首创证券研报也表示，地产变局引发物管行业并购节奏加快，大额并购案例频发，有资金储备的龙头物企通过外延扩张提升规模。

例如在11月1日，融创服务以6.93亿元收购了当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权。第一服务截至2021年6月30日的在管建筑面积约为5320.2万平方米，合约建筑面积约为7299.4万平方米，此次收购有助于融创服务进一步扩大业务规模和增长空间，对于面临美元债违约的当代置业而言，也有助于缓解其当前的流动性压力。

除此之外，近期还有旭辉永升服务完成了对湖南美中环境生态科技有限公司的收购，富力物业以及“物业第一股”彩生活的核心资产邻里乐控股则被碧桂园服务纳入麾下。

据中指研究院不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

随着物业行业收并购交易额创下新高，龙头物企的在管规模得以快速增长。中信建投研报显示，根据对A+H股25家重点物企的统计，2021上半年其共实现在管面积42.3亿平方米，相比去年同期增长53.3%，高于2020年全年的增速44.5%，也显著高于全国物业管理面积的同比增速，主要是由于重点物企外拓力度的加大与行业收并购的持续活跃，引致行业资源向头部企业的进一步集中。

新蓝海：抢滩城市服务，拓展增值服务

值得注意的是，在实现规模扩张的同时，不少物企还通过收并购的方式来切入新的赛道。例如今年8月雅生活通过收购以高校物业为特色的宏泰物业，顺利将业务范围拓展至高校服务。

近期旭辉永升服务收购的湖南美中环境生态科技有限公司则是一家知名环卫服务供应商，拥有国家一级清洁行业资质、国家一级垃圾分类运营资质以及国家一级园林绿化服务资质等超过60个相关资质、证书及荣誉。

环卫服务是城市服务的重要一环，准入门槛较高，旭辉永升服务表示该收购事项有利于公司扩展至城市服务领域的战略，并可与目前的业务产生协同效应，进一步提高集团整体竞争力。

在传统的住宅、商业、写字楼物业服务之外，越来越多物企的身影开始出现在学校、医院、机场以及城市服务等赛道中，其中城市服务成为多家物企布局的重点。

万科董事会主席郁亮在11月26日举行的临时股东大会上表示，万物云此时分拆上市，是考虑到如今已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商，“在城市服务这块，这棵树上面可以长出很多东西来，给我们很大的想象空间。”

世茂服务则在10月29日正式发布城市服务业务发展蓝图，定位“世茂服务城市大管家”，推出针对城市服务研发的服务产品体系。随后在11月11日，世茂服务与嘉善县罗星街道、中科慧居科技集团签署股权投资合作协议，宣布将以城市级智慧停车项目为起点，在城市服务与智慧城市等领域开展深入合作。

此外，德信服务、中海物业、新希望物业等多家物业公司也都在近期与部分城市政府或城投公司签署战略合作协议，准备在城市服务领域大展拳脚。

城市服务成为物企争相布局的新蓝海，同时在高毛利社区增值服务等领域，仍然可以看到物企持续探索的身影。贝壳研究院策略分析师郭翰指出，从今年物企中报看，基础物业服务占比逐步收窄，取而代之是高盈利的社区增值服务加速发展，其同比增长高达90%，为行业发展的重要利器。

今年以来，无论是大举收并购扩张规模，还是拓展城市服务等多元业态，或是深耕社区增值服务，核心思路都在于提升增长空间。在行业加速整合的当下，大中小各类物企还将如何开辟新的发展路径，记者将持续关注。

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