世界简讯:「看房记」湘府花园vs云台朗庭,内中环老盘新开怎么选?

千呼万唤，四批次名单上周末官宣。然而，本批次的新房却被外界普遍评价为2022年“首置首改的春天”，原因无外乎名单里市区的新盘总量有限，万众期待的大热门也只有前滩的东方悦澜撑撑场面。

细数名单里的新盘，我们可以发现，市区会有一些隐藏的好盘，房龄较老，套数有限，周边板块和交通能级却很高，这其中湘府花园古北首席首当其冲，浦东世博板块的云台朗庭也是其中之一。今天，我们就来介绍一下这两个市中心的低总价新开老盘，看看差别在哪里。

(资料图片仅供参考)

1、湘府花园古北首席——金虹桥板块内的隐匿妖盘

古北，作为上海第一代国际社区，整体开发较早，凭借其大虹桥辐射区内完善的配套和浓厚的国际居住氛围，这里成为上海对世界的开放窗口之一。金虹桥位于古北国际社区南侧，同属“大古北”规划范围内，是徐汇闵行长宁三区交界，也是上海的“富人区”。放眼吴中路，不可否认这里的确是上海豪车4S店的集中区域。

成熟的板块，可供应的新房不会太多，同时去化速度也比较快。从之前的古北中央公园，到金鹰府，皆是如此。四批次的名单里，出现了湘府花园古北首席这个“新”名字。这是个已经20多年的小区，按道理已经全部售罄的状态。

经过多方打探，原来，四批次的“湘府花园古北首席”分布在两个小区内：总数31套，其中有24套位于吴中路450号的陈家宅小区内，7套在旁边的古北首席内。陈家宅是95年的动迁房，和湘府花园、湘府花园古北首席都是同一个开发商，所以，陈家宅的24套，与隔壁的7套不分彼此，一起叫“湘府花园古北首席”。

这么命名小编也是第一次见。

项目分布

陈家宅现状

湘府花园现状

古北首席外立面

得益于金虹桥板块的成熟发展，项目区位能级较高，周边配套较为齐全。

交通：15号线吴中路站距离项目直线距离250m，3km以内还有3、4、9、10号地铁线，出行便捷；同时，项目的公路网呈现两横两纵的立体式网络交通，两横是位于项目紧邻的吴中路及北面2公里的延安高架路，是连接上海东西各区的黄金动脉，两纵是指项目到内环路和中环路高级的距离都在1.5km以内，四通八达，充分体现出该区域交通能级的优势。

商业配套：项目西边的古北中央萃将建造一个近2万方的艺术商业中心，住户可享受一站式服务。目前，项目还是以周边的沿街底商为主，此外距离最近的光启城直线距离约1.5km，距离徐家汇商圈约为2.5km；西面有万象城和爱琴海2大购物中心，以及日韩人士聚集的韩国街（虹泉路）；同时，项目北面有古北1699、高岛屋、以及大量外籍人士非常喜欢去的黄金城道步行街及尚嘉中心和南丰城。

中央萃商业现状及施工铭牌

医疗资源：上海第六人民医院和上海嘉会国际医院分别位于项目的东南和西南侧，直线距离均1.1km；

学区：项目大概率会对口虹桥中心幼儿园、虹桥中心小学，上虹中学。其中，虹桥中心小学属于闵行区第三梯队，上虹中学属于第四梯队，可以说，学区并没有很强的吸引力。

产品：

项目户型包括建面53-89㎡1-3房，均价7.8w，其中，3房户型只有2套，2房户型4、5套，剩余均为1房户型，层高2.8m。

户型图如下（以实际公布为准）：

53㎡1房：

南北通透，户型方正，动线清晰

70㎡2房：

户型方正，动静分离，双开间朝南，便于采光和通风

目前，项目的售价在7.8万元/㎡，物业费1元/月/㎡，与动迁房享受同等标准，可谓是相当便宜，且得房率达到80%+。

目前，陈家宅周边同类型竞品，二手房售价在8.5w/㎡左右，存在一定的倒挂。

当然，项目的劣势也非常明显：

（1）项目年代久远，陈家宅是95年的动迁房，小区仅4栋楼，无电梯，停车较为困难，一楼的住宅多为出租房，包括员工宿舍、物业用房，环境有待改善；湘府花园古北首席于2004年建成，后加装了电梯，相比陈家宅，宜居性较高；

（2）项目路口设有一座高压变电站，边上紧挨着一个垃圾中心，城市界面较差也是不争的事实。

作为金虹桥板块的老盘，项目优缺点都很鲜明，此次老盘新开，埋单的人也必须有所取舍。

当然，需要说明的是，感兴趣的小伙伴多多关注陈家宅小区，位于古北首席小区内的7套顶层，实际是很难认筹到，嗯，就看大家的的运气了。

2、云台朗庭—闹中取静的复式庭院

说完浦西，我们来到黄浦江对岸。浦东，同样有一个老盘新开的典范——云台朗庭。

云台朗庭，位于浦东的世博板块，得益于2010年世博会的召开，这里引来发展机遇，2011 年 8 月，《世博会地区结构规划》获得市政府批准。总体定位上，根据上海城市总体发展和黄浦江沿岸开发要求，世博会及周边地区未来将发展成为综合性大型城市公共活动区域，同时，建设高能级金融办公总部，引入高端配套酒店，打造浦东“世博“的新名片。

项目位于浦东云台路，距离6/13号东明路站约600米，步行9分钟可达。自驾方面，可以无缝衔接成山路、西藏南路隧道、南北高架路直达市中心，不论是地铁还是驾车，便捷通达全市繁华区域，交通条件是相当不错的。

目前市面上销售的新房普遍交房时间在2024年及以后，现房项目占比不足5%，而云台朗庭作为现房项目，可以提前2年入住，而且对于准业主来说，所见即所得。开发商采取一体化精装交付、中央空调、新风、地暖统统安排！

由于项目层高大于4m，局部采用2层设计，且纯正住宅产权，并非市面上充数的商办产权的“类住宅”产品。

预计推出建面约48-86㎡1-3房。楼盘已经属于现房出售的状态，并且是精装交付，打造复式loft格局，使得86㎡的房子附加值更高。另外，所有户型采用独门独院的设计，也为住户提供了属于自己的私密空间。

户型图如下（以实际公布为准）：

86㎡：户型打造loft，动静分离，空间灵活，得房率高，空间实用率高

3、湘府花园vs云台朗庭，各有千秋

（1）地段pk，平分秋色

古北vs世博，一个是成熟的大虹桥辐射区，一个是具备发展潜力的黄金区域。一个是所见即所得的成熟板块，一个是未来仍有较大发展空间的老城区，各有侧重。

湘府花园距离地铁15号线吴中路站直线距离300m不到，云台朗庭距离6/13地铁线东明路站仅500米，两个楼盘在板块内均可换成3-4条地铁轨交线，通达上海各个角落；

自驾方面，浦西内中环吴中路通勤和浦东内中环杨高南路/上南路，能级几乎相差无几。

（2）产品pk：云台朗庭的想象空间更大